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限购后商铺大涨价投资客转战商铺

2020-02-17 来源:小说阅读网-爱阅读

“限购”后商铺大涨价 投资客转战商铺

提要:调查发现,不少住宅转商铺的投资客,热情虽很大,但困惑不少:商铺投资比住宅需要更多的专业知识,已经炒高的价格、不再理想的租金回报率以及较大的风险,都是被迫从住宅市场转战商铺投资客必须面对的现实。

“其实,4月楼市新政以来,已经有不少住宅投资客去炒铺;10月份的住宅‘限购令’出来后,转向投资商业物业似乎成为投资客的惟一选择。”昨日,深圳资深地产评论人兼投资者风语对深圳商报说。

调查发现,不少住宅转商铺的投资客,热情虽很大,但困惑不少:商铺投资比住宅需要更多的专业知识,已经炒高的价格、不再理想的租金回报率以及较大的风险,都是被迫从住宅市场转战商铺投资客必须面对的现实。

市场现状:

“限购”后有商铺业主涨价

住宅转商铺的投资客在增多。邱君伟是深圳美联物业商铺部罗湖区域经理,最近他公司里一些做住宅市场的同事积极和他互动,因为同事手头积累的一些投资客希望邱君伟介绍一些商铺信息。而平时的地铺里,一些住宅投资客也频频上门咨询“哪里有好铺买”。

“‘限购’以后,这几天有个别业主开始反价了。”邱君伟昨日向透露,业主反价的幅度在10%左右,本来已经有点供不应求的市场,在住宅“限购”以后,显得更加躁动。

中原地产商铺西区经理肖霄也证实说:“本来近期商业市场的价格上涨较快,应该要有一段时间来消化,但‘限购’政策来了后,价格似乎又往上走了。”

根据美联物业市场研究部的数据,9月以来,深圳二手商铺放盘量为820套,环比减少30%。市场研究员覃娟认为,二手商铺放盘量下降,主要是因为投资客投资理念转为长线或中线投资。

相比罗湖东门、华强北等传统商业旺区,南山和宝安区的商铺显得后劲更足。肖霄告诉,其所负责的部门7月业绩是110多万元,8月是130多万元,9月份则达到了150多万元,一共成交了15张买卖单,平均每两天就能成交一单,这在商铺市场来说,已经是很高的效率

投资客:

租金回报率太低 好铺难寻

抱着对商铺市场的一腔热情,从住宅市场转型投资商铺的深圳资深地产评论人兼投资者风语发现,商铺市场的投资现状并没有想象中那么美好。

“合适的铺位很少,价格已经炒得很高;以前租金回报率还有7%以上,现在有的商铺回报率只有1%或2%。”风语说,不少投资客都和他有同感,但他们还是会继续去耐心寻觅好的商铺,因为住宅“限购”后,转战商业市场已经成了惟一选择。

事实上,从4月份楼市新政以来,深圳不少住宅投资客就已经关注商铺市场,并将手头的住宅陆续抛出。资深地产投资者邹建民昨日对说,他近期也在积极地关注商铺,目前“限购”更令他坚定了这一想法:“因为通胀压力下,即使商铺租金回报率只有3%左右,也比放在银行2.25%的利息要高。”

地产中介:

住宅投资客转型有误区

住宅转商铺的投资客有怎样的特点?深圳美联物业商铺部罗湖区域经理邱君伟介绍说,一般住宅投资客会认为商铺五至六成的首付比例太高,商铺总价一般也超过300万元,有的甚至上千万元,资金成本高,风险大,令住宅客难以接受。

“所以,刚开始我们会推荐一些商场的内铺给他们,总价200至300万元,让他们慢慢接受。”邱君伟说。

中原地产商铺西区经理肖霄也表示,总价在500万元以下的商铺,成为近期成交主力。而从住宅市场转战过来的投资客大多对商铺一知半解,并有两个误区:首先是总希望买租金回报率达7%至8%的商铺。肖霄说,实际上,经过近一年的价格攀升,以及租约稳定租金涨幅较小等原因,商铺的平均租金回报率已经大幅下滑,一般只有3%,5%的都难找,甚至一些新城区的回报率只有1%或2%。

肖霄说,误区二是住宅投资客总希望买面积较大、单价低的商铺,他们认为很划算。但其实,与住宅不同,商铺最重要的并非面积,而是位置,所以,买了大面积低价铺的投资客有可能面临租金低甚至难以出租的局面。

风险提示:

要回避投资客比例高的片区

邹建民建议,商铺投资很靠眼光,投资者在看市政规划前景的同时,要回避某些泡沫太大的区域。“成熟的投资者不应该看得太长远。”邹建民举例说,近期,前海规划概念遭市场热炒,但他认为前海的电厂、码头等设施的搬迁并非一朝一夕的事情,投资者把钱押在物业太长的时间,也是失策的一种表现。

另外,邹建民认为,商铺投资回报率超过5%就可以买入,要首选有大型住宅区、入住率高的配套商铺,而要回避投资比例高的楼盘底下的商铺,例如,宝安中心区的某些新楼盘,因为投资客多意味着入住率低,人流少的商铺将面临难以出租的尴尬。

肖霄介绍说,与住宅不同,商铺的贷款,银行会对申请者要求更严格,商场的内铺往往还很难获得银行贷款,需要投资者一次性付款。邱君伟建议,投资客一定要弄清楚商铺的真实面积,因为现实中不少商铺分开几部分,有可能投资者看中的铺位,只是一个大商铺的一部分,即使买了也不能独立经营。

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